有没有发现，最近摇号地块出现的概率越来越高了。

比如广州，截至上周的员村地块摇号，已经是今年广州第8宗摇号地块了。

而且不仅是广州，北京、成都、杭州等，土拍也是火的不行。

(资料图片)

30多家房企抢一宗地都是小场面了，成都甚至有71家房企抢一宗地的，so carry。

啊，土拍那么火，那楼市肯定也不差吧？

恰恰相反，最近的楼市，基本就是一滩死水的模样，甚至不少人还仍在期待“救市”大招到来......

所以，近期的土市跟楼市，表现可谓非常割裂。

为什么会这样？聊一聊。

01

按照过去的观念，土市与地市，一直都有互相传导热度的关系。

比如去年同期时，因为遭遇疫情封控等原因，楼市并没有太大的起色。

数据显示，2022年5月，新房网签套数6177宗，同比降了40%。

楼卖不动，去年开发商拿地也都偏向谨慎。

如嘉禾望岗地块、番客北地块等，去年都经历了流拍，原因是开发商觉得市场大环境不好，不愿意拿地。

到了今年的情况又不一样了，“回锅肉”变成“香饽饽”，以上两宗地块都被抢到摇号。

为什么今年就变了呢？难道是市场变好了吗？

其实也不算，一手方面，今年5月的一手房网签套数7113套，同比去年涨了15%，大概一千套不到。

要知道，去年5月广州是因为有疫情+五一期间官方网签平台优化升级，所以网签可能有滞后的因素。

所以这个涨幅，真的算不上市场变好。

二手市场更夸张，今年的环境比去年还差，不仅供求关系完全失衡。

今年5月成交同比去年涨了一千多套，但光链家平台上的挂牌供应，就涨了快2万套。

而且二手房价方面，仍持续下跌，如热点区域天河，去年链接上的放盘均价还是6.5万/平。

今年3月份已经降至6.4万/平，短短4个月内，放盘均价再次下跌，低至6万/平。

|截图于2023年3月

|截图于2023年6月

一年内，二手放盘价跌了5千/平，还是在广州最核心的区域天河。

市场有没有变好，这个答案已经显而易见。

02

既然市场没有变得更好，为什么房企突然就更愿意拿地了呢？

首先，2021年，恒大暴雷后，不少房企都面临房地产行业的系统性风险。

所以过去两年，房企们都不太敢拿地，“活下去”才是大家最主要的目的。

但经历了近3年的调整，一些头部房企认为，房地产行业的系统性风险，至今大概率已经出清完，行业低谷也走完了。

他们对未来的路开始变得明晰，从“活下来”变成“要发展”。

而在目前房地产行业规模见顶时，开发商们意识到，房地产要从高增长的市场转型到存量开发的市场。

而告别高增长模式，也意味着整个房地产的蛋糕总体规模，会越来越小。

换句话说，未来的蛋糕就那么多，那抢夺核心区域的优质地块，就是在抢夺蛋糕份额，这就是目前大部分房企在做的事情。

所以现在的土拍虽热，但也仅仅体现在部分一二线城市的核心区域、核心板块。

因为这些地方的地块，比以前有更大的利润空间。

比如广州上周被30+房企疯抢的员村地块，粗暴测算一下，房子卖到9万/平就能赚钱。

在周边的一手、二手都已经超过这个价的情况下，有明显倒挂。

有利润还卖得动，被争抢是注定的。

这也造成，一二线城市的核心区域的土地市场，竞争越来越激烈。

所以目前广州的土市火热，并不是市场变得更好，而且房企从过去追求规模、增长，在各个城市广撒网的战略转变了。

如今大部分的房企战略收缩，向核心城市、核心板块回撤，才造成土市火爆的感觉。

不过蛋糕就这么大，谁都想来吃一口，要怎么才吃得上呢？

魔幻的事情就发生了。

03

没错，房企们增加摇号概率的方法，越来越多了。

以前是开n个马甲，但现在土拍是明令禁止马甲的。

但办法总比困难多，禁“马甲”后，大房企们开始找“合作伙伴”。

即那种看起来八竿子打不着，但是一旦摇到号了，就会迅速和大房企合作的公司。

| 员村地块参与摇号企业

比如广州上一轮的员村地块摇号，就有来自天南地北的公司们。

山西的、北京的、厦门的、南通的、武汉的、成都的，只有你想不到的，没有他们来不了的。

更关键的，你股权关系一查，有的背后是个人小微企业，有的背后是财投集团，还有的背后直接是地方政府的，看起来像某三四线城市的城投......

这种地方城投的公司还不是第一次出现，如在羊城食品厂地块摇号中胜出的武汉城建，也妥妥是一家地方城投公司。

还有北京的土拍摇号现场，也有多家地方城投公司出没，如南通江海港、南通海门海泰、扬州华鹏等。

还有前段时间北京的亦庄新城地块摇号，地块有明显的利润，最后被一家四线城市的城投公司中皋置业摇到了。

为什么都要抢破头来摇号？都是为了拍地再开发吗？

不，大多地方城投或财投公司，缺少开发的经验和实力，可能也没有足够的资金。

他们想靠摇号面前人人平等的机制，来博和大房企合作机会。

比如之前摇中迎宾路地块的南通亚伦，出结果时，都觉得是哪家房企的马甲。

结果人家确实不是什么马甲，是一家江苏的民企。

但扭头就跟龙湖合作了，如今项目案名已出：龙湖御湖境，产品面积段也确定了。

这速度，说明很可能拍地前这两家就定好合作，不是马甲，胜似“马甲”。

还有北京亦庄地块摇中的中皋置业，当场就跟某央企合作签协议，俨然一副事先谈好的样子。

说到底，还是因为这些摇号地块有利可图。

在过去，或许地方的城投公司对这种当别人“马甲”的活可能会不屑一顾。

但在如今房企们都往一二线城市挤的时候，三四线城市的土地财政、楼市只会更疲软。

生活所迫，这些城投公司也只能外出“打工”，在一二线靠摇号机制和大房企合作分利润，赚了钱再回去建设家乡。

真魔幻阿，有一天，地方城投公司也要跟我一样，背井离乡来一线城市打工赚钱......

其实无论是房企都挤在一二线城市拿地，还是小地方城投赶趟来当“马甲”，都反应了一个事实。

过去追求增长的房地产市场，已经一去不复返了，进而转变的，是一个追求品质的房地产时代。

正如已经退休的王石，近期在亚布力论坛上所说的：“房地产不是结束了，而是刚刚开始。”